Câu hỏi
Chào luật sư. Tôi có ký kết hợp đồng thuê một căn hộ chung cư giá rẻ với chủ nhà, cụ thể hợp đồng quy định thời hạn thuê là 2 năm, tôi thuê để mở cửa hàng bán áo quần và đang tạo ra doanh thu lớn.
Tuy nhiên, tôi không rõ nguyên nhân vì sao, hay do chủ nhà thấy công việc của tôi làm ăn thuận lợi, đông khách nên đã thông báo bằng văn bản với tôi về việc sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với tôi vào cuối tháng 9. Thực sự tôi rất bức xúc tôi không vi phạm gì quy định hợp đồng, chấm dứt thế này còn ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh buôn bán của tôi. Tôi thắc mắc trường hợp này không biết chủ nhà họ đơn phương chấm dứt hợp đồng như vậy là đúng hay sai? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp!
Luật sư trả lời
1. Cơ sở pháp lý:
Luật nhà ở năm 2014
Bộ luật dân sự năm 2015
2. Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng thuê tài sản thì:
1.Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
2.Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ngoài ra, điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
.1 Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo như thông tin mà ban cung cấp, thì giữa bạn và chủ nhà có kí kết với nhau hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê là 2 năm. Tuy nhiên bên bạn( bên thuê nhà) không có bất kì hành vi nào vi phạm quy định của pháp luật , không vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà. Nhưng chủ nhà có thông báo với bạn về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, chỉ thông báo bằng điện thoại trong thời hạn vài ngày. Vậy rõ ràng, trường hợp này việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của chủ nhà là trái quy định của pháp luật, không báo trước cho bạn trong thời hạn 30 ngày, không có căn cứ để chấm dứt hợp đồng.
Trường hợp này, rõ ràng giữa bạn và chủ nhà có thỏa thuận ký kết hợp đồng với nhau nên trường hợp này bạn cần xem xét kĩ hợp đông quy định về vấn đề này như thế nào. Có điều khoản quy định về phạt hợp đồng không, quy định về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không.
Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề phạt vi phạm, thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoặc làm thủ tục khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật, đồng thời bồi thường thêm cho bạn một khoản tiền về việc chấm dứt hợp đồng đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn. Bạn có nghĩa vụ chứng minh các thiệt hại xảy ra để yêu cầu bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.